富卓苑住宅区以西，马家堡西路以东，未来假日花园以北，南距南四环700米，北至市革制品。
在1999年编制的《北京市中心地区控制性详细规划》中，该用地控规指标为：
原文件见附件《中华人民共和国国有土地使用证》丰国用（98）字第000658号。
原丰台区马家堡角门14号的土地为北京市化学建材土地，1999年经市四委审批，实施污染扰民搬迁工程，将部分生产搬迁到河北高碑店市。现有30388.63平方米土地继续为北京市化学建材和北京市橡胶制品设计研究院使用。成为科研销售中心，生产医用硅橡胶、橡胶防腐衬里及与北京大学共同开发的计算机x射线潜像处理系统。但由于周边地区居民密集、部分产品在生产过程以及试验过程释放出有毒有害气味等，致使周边居民反响强烈。
由于企业机制制约，多年负债严重，濒临破产。为此，北京化工集团与企业共同努力寻找合作伙伴，终由广东省中山市中标建材有限以承债式兼并了北京市化学建材、北京市橡胶制品设计研究院，更名为北京中标新型建材有限、北京火山橡胶制品设计研究院有限，为国有企业找到了一条出路，为广大职工带来希望。
原企业属于国有企业，多年计划经济下的运营，企业负担沉重，原企业房屋修缮，企业债权债务及在职职工退休职工的各项费用，600多名下岗工人的安置，由新承担。为此，新的负担沉重。
1. 由于用地四周均为住宅区，工对四周居民造成极大的污染，直接影响周围居民的日常生活。为了企业发展，周边居民的安康和环境保护，特申请拟将现有产品的生产迁移出去，自行安排，以确保符合北京市总体发展规划的要求。此次搬迁确属污染扰民企业搬迁，符合“北京市六部委签发的200号文件精神”。
地铁四号线年前通车，南端的终点站，就在本地块旁边，且出站口已侵入现工用地内，为了地铁能正常实施，工搬迁亦势在必行，而原控规用地性质为行政办公用地，容积率及控高均较低，无法进行商业开发，使其只能由政府完成，这将加大政府的资金压力，为使其更好实施，搬迁后土地性质预变性为开发用地，无疑是一个快速有效的解决方法。由本企业筹集资金兴建，发展成为大型集商业、金融、写字楼等一体化的综合楼宇。可将其所获得的利润用于搬迁现有生产、开发新产品、解决员工的生活、债权人的债务以及企业当前面临的困难，使企业早日摆脱沉重的负担，进入健康发展的循环轨道。故应对此地块的控规进行调整。
富卓苑住宅区以西，马家堡西路以东，未来假日花园以北，南距南四环700米，北至市革制品。
1. 周边道路为：用地西侧为马家堡西路，红线米，为城市主干道，南侧为规划路，红线. 规划范围内无文物古迹，古树名木等。
规划范围内的工作人口为北京市化学建材职工。现有单位是北京中标新型建材有限、北京火山橡胶制品设计研究院有限。现状建筑主要为科研销售生产用房，占地30388.63平方米，建筑面积19473.93平方米。
4. 正在开工的马家堡西路延长线米基础设施齐全，地铁四号线终点设马家堡站，与本地块相邻，交通便利。
1. 近年来，随着马家堡地区居民区的不断开发建设，高层住宅正逐步拔地而起，大量城区居民搬迁到此，辖区以高层塔楼居多，是北京市建筑面积超过百万平方米的又一大型居住区之一。现已建成的居民区有马家堡西里、角门西里、嘉园一、二、三里等１０个住宅区。还有部分居民小区仍在建设中，处于边开发、边建设、边入住的规划阶段。预计未来入住人口将达到１５万人。
辖区内有中央单位６个，市属单位５１个，区属单位１１个。辖域内的主要工、企业有空后修理、北京印刷一、北京革制品、北京奔驰修理、北方车辆大世界等１０多家，科研单位主要有中国康复研究中心、北京市水产研究所、北京市皮革工业研究所３家科研机构。
地块西侧紧邻规划中的地铁4号线起点马家堡站和即将建成通车的马家堡西路。
地块紧邻规划地铁四号线起点马家堡站。北京地铁四号线工程南起丰台区马家堡，北至海淀区龙背村，线路穿越丰台、宣武、西城、海淀四个行政区，是北京市轨道交通线网中的骨干线路，是南北交通大动脉。该项工程的建设将进一步促进北京城市发展、提升首都形象、优化城市出行结构和改善交通环境、形成城市轨道交通主骨架、有效改善重点地区交通矛盾。 车辆段设在南端的马家堡，占地面积27公顷。
地块西侧为即将建成通车的马家堡西路。马家堡西路延长线改造工程，北起南二环，南至南四环，建设城市主干道4600米，道路红线米，道路断面采取三幅路形式，并在马家堡西路与南二环、南三环相交处建设两座立交桥。将南二、三、四环连接起来。
周边基本上为居住用地，西侧两地块用地控高60米，东侧控高60米，周边道路有：马家堡路，道路红线m，马家堡西路，道路红线米，南侧规划路，道路红线年）的规划指标情况
原控规为行政办公用地，且容积率及高度都较低，由于工的搬迁费用较大，短期内难以实施，为尽快实施工搬迁和地铁的施工就要由商业开发来解决这问题，依据经济测算，为达到投入与回收的资金平衡，并有一定的利润率，就必须对原控规的用地性质、高度和建筑容量进行调整。附件
3. 由于本地块旁边即为地铁4号线的终点站，人流车辆均较大，如本地块做行政办公必将受到极大干扰，影响其正常使用。
4. 调整为商业金融业用地，正可与地铁站的大量人流相结合，既提高了用地的商业价值，又可吸引一部分人流在此停留，成为人流集散的一个缓冲地带。
5. 本地块地处北京南城，商业相对不发达，地块均为现状住宅和将要开发的住宅。虽然南城的交通较好，但其道路建设和商业配套建设之间并不协调。很多路段通车后，沿线的商业都没有达到规划或者预期的目标，这也直接影响了沿线物业的投资价值。对于马家堡西路而言，受南城整体商业相对落后的影响，沿线商业氛围不足的状况也难免存在。
……南城有些商业街在规划和设计上都不符合商业规律和特点，造成了“交通、商业不入流”的现象。南城虽然有不少较大的批发、建材、家装商业，但带来的不稳定的人流、混乱的交通对物业，特别是高档物业造成了非常不利的影响。这将是南城发展商业所要解决的一大难题。
马家堡地区住宅面积较大，而大型的集中商业极少，周边需要一个大型的商业综合体为其服务，另一方面规划中的地铁四号线终点站，就设在本地块边的马家堡西路，地铁站出口就在本地块内，今后此处必将成为人们转换地铁公交车、出租车等交通方式的交通枢纽，以交通枢纽为核心所形成的枢纽性商业，正是现代城市零售商业发展的重要方向之一。不但可以充分利用土地，综合开发建设，同时促进了商业发展，全面提高周围土地开发价值，还可以综合考虑与各种交通站点的关系，合理组织人流，利于交通组织，亦提高其商业价值，形成一个集休闲、娱乐、餐饮、交通于一体的交通枢纽性的商业综合体。
7. 调整后的功能与地铁站相结合，在居住人口较密集的南城马家堡一带，形成一个交通枢纽和商业中心，为周边地区提供了一个大型商业服务设施。
1. 本地区不属于有特殊高度要求的城市区域，亦不处于城市重要的景观视廊、通风走廊、文物保护建控范围，历史文化保护区，重要对景的背景范围，微波辐射范围等区域内，南侧的南苑机场距此地较远，同时就此问题已向空军进行过咨询（见附件），60米的高度对其不会有大的影响。
2. 从城市整体考虑，周边的住宅从18m到60m不等，做为公建，高度达到60米可在区域内形成一个标志性建筑，既可丰富城市轮廓线，又可做为其商业中心及地铁站的一个识别标志。
3. 由于公建在造型及材料上都优于住宅，成为区域内的建筑，无论与空间关系上还是城市景观上，都会是和谐的、统一的。
4. 地块西侧为连接二、三、四环路的马家堡西路，红线m，道路宽阔。路对面的住宅高度为60m，两侧建筑相对应，基本形成1：1的宽高关系，是一个较合适的尺度。
5. 由于地块东侧为现状住宅，为避免对其遮挡，地块只宜在北侧建高楼而南侧为相对较低的裙房，经日照测算，可以满足住宅的日照要求。
2. 作为公建用，2.0的容积率较低，这对于土地价值是一种浪费，同时由于要将原工搬迁，为达到经济平衡也需要增加容积率，也是必要的。
3. 容积率增加主要是依靠高度的增加，而建筑密度，仍保持不变，以保证绿化率等指标，意向想总平面设计中，北侧高塔为办公、写字楼，南侧裙为商业、娱乐、餐饮等，南北两端各一出入口，沿用地周边形成环路，使用中可根据使用的不同，南北出入口分别使用，亦可环行，保证消防和疏散。停车位在地面及地下三层解决，地下二层与地铁通道连通，可以吸引地铁的人流进入商业，提高了商业的人气，也为地铁人流做了一个分流，可以减少地铁出入口的人员密度。
综上所述，本……控规的调整是十分必要的，解决了工搬迁和地铁4号线马家堡站实施这两大问题，亦提高了土地的利用价值。同时又是可行的，符合北京市的总体规划，又合理地对周边地区，总体布局进行了调整。用地性质由行政办公用地调整为商业金融用地，控制高度由18米调到60米，容积率由2调到3.5，办公用地调整为商业金融用地，使得此地块可以顺利开发，从而可以使工搬迁和地铁施工可以顺利进行。
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